[2025 부동산 전망 심층분석] DSR 규제 강화 vs 대선 공급 공약…엇갈린 시그널 속, 하반기 시장은 어디로 흘러갈까

대출 규제는 강해지고, 정치권의 목소리는 공급을 외친다.
2025년 하반기, 한국 부동산 시장은 지금까지와는 결이 다른 긴장감 속에 들어섰다.

한편에서는 금융당국이 가계부채 관리라는 명분으로 ‘DSR 3단계’라는 사상 초유의 대출 규제를 강행한다.

다른 한편에서는 대선 정국이 뜨거워지며, 유력 대선 후보들은 ‘청년·실수요자 주거 안정’이라는 구호 아래 대규모 공급 공약을 쏟아낸다.

문제는 이 모든 변화가 거의 같은 시기에 동시에 터져 나온다는 점이다.
대출은 줄고, 공급은 말뿐이고, 정치는 혼탁하고, 시장은 예민하다.
하반기 부동산 시장은 이 모든 요인이 겹쳐지는 ‘정책과 현실의 교차점’ 위에 서 있다.

금융은 ‘조인다’, 정부는 ‘미룬다’, 정치는 ‘풀겠다’…엇갈린 신호 속 시장은 혼란

올해 7월부터 도입될 스트레스 DSR 3단계는 시장에서 단순한 규제 강화로만 읽히지 않는다.
이 조치는 한국의 가계대출 체계 자체를 다시 짜는 수준의 변화다.

모든 대출에 대해, 실제 금리가 아닌 ‘스트레스 금리’를 적용해 상환 능력을 판단하겠다는 것이다.
그 스트레스 금리는 1.5%포인트.
기존보다 두 배 가까이 높아진 수치다.

이는 대출자가 받을 수 있는 금액이 현재보다 10~20% 더 줄어든다는 뜻이다.
소득 대비 부채비율이 높은 젊은 세대, 특히 청년·신혼부부·자영업자에게 직격탄이다.

이처럼 금융은 ‘조이고’ 있다. 그런데, 같은 시기에 정치는 완전히 다른 이야기를 하고 있다.

“집 더 짓겠다”는 여야…하지만 방법은 다르다

다가오는 6월 3일 조기 대통령 선거는 부동산 민심의 향배를 결정짓는 최대 변수다.
이재명(더불어민주당), 김문수(국민의힘), 이준석(개혁신당) 등 주요 후보들은
한 목소리로 ‘공급 확대’를 외치고 있다.

그러나 접근 방식은 전혀 다르다.

이재명 후보는
공공기관 중심의 주택 공급을 강화하되, 규제는 최소화하겠다는 입장이다.
대표적인 공약은 다음과 같다:

• 4기 스마트 신도시 개발
• 공공 유휴부지 활용한 복합단지
• 1기 신도시 전면 재정비
• 전세사기 보완책, 월세세액공제 확대
• GTX 확대와 수도권 1시간 경제권

그는 “부동산 정책은 될 수 있으면 손대지 말아야 한다”는 말을 공공연히 해왔다.
시장 기제를 존중하되, 공공이 할 일은 ‘기반과 지원’이라는 생각이다.

반면, 김문수 후보는 대놓고 ‘규제는 풀고, 세금은 줄이고, 민간이 나서라’는 전략이다.
그의 핵심 공약은 다음과 같다.

• 대학가 ‘반값 월세존’ 신설
• 오피스텔 다주택자 양도세 감면
• 1인 가구형 공공주택
• GTX 전국 확대 (청주·부산·대구까지 연결)

‘민간에 맡기면 더 싸고 빠르게 공급할 수 있다’는 믿음이 강하다.
대신, 규제를 풀고 수익성을 보장해주겠다는 식이다.

이준석 후보는 제도 정비형 전략에 가깝다.
취득세·양도세 감면 등 세제 개편을 통해 ‘갈아타기 쉬운 시장’을 만들겠다는 입장이다.
시장 내 유동성과 이동성, 두 마리 토끼를 잡겠다는 셈이다.

공급은 2년 뒤, 대출은 당장 줄어…결국 2025년은 ‘공백기’

문제는 여기 있다.
대선 후보들이 약속한 ‘공급 확대’는 현실화까지 최소 2~3년이 걸린다.

입지 선정, 인허가, 설계, 공사, 분양까지 모든 과정을 고려하면
2027년은 되어야 실질적 입주가 가능하다.

그런데 DSR 규제는 오는 7월부터 바로 시행된다.
즉, 수요는 억제되는데 공급은 없다. 정책 공백기다.

이 사이 시장은 불균형 상태에 놓이게 된다.
청약을 받으려는 실수요자, 자가를 마련하려는 신혼부부, 내 집 마련을 고민하는 청년층에게
지금의 시장은 너무도 막막하다.

돈을 빌릴 수 없고, 살 집은 없고, 정책은 허공에 떠 있다.

수요는 숨고, 거래는 말라붙고, 가격은 어떻게 될까?

서울과 수도권 일부 지역은 지난 3월부터 소폭 상승세를 이어가고 있다.
특히 강남, 송파, 성남, 과천 등은 ‘입주 희소성’으로 다시 수요가 유입되는 모습이다.

하지만 이는 실질적 거래량 증가에 의한 상승이라기보다는, 매물 잠김에 의한 착시에 가깝다.
정부가 대출을 막고, 시장이 공약만을 보고 움직이기엔 근거가 부족하다.

결국 가격은 제한적 상승이 가능하지만, 거래가 늘지 않는 한 ‘죽은 반등’에 그칠 수 있다.

진짜 변수는 ‘6월 3일’…정권의 방향에 따라 시장이 달라진다

이번 대선은 단순한 정권 교체 이상의 의미를 가진다.
당선된 후보의 정책이 곧 ‘부동산 3년 플랜’이 된다.

• 이재명이 당선되면, 공공주도 + 규제완화 최소화 + 제도 보완
• 김문수가 당선되면, 민간주도 + 대출 규제 완화 + 세제 감면 확대
• 이준석이 당선되면, 중간 지대에서 이동성 확보 + 제도 정비

즉, 6월 대선 결과에 따라
7월 이후 시장의 규제 강도와 정책 방향이 완전히 달라질 수 있다.

지금 시장은 그 결과를 기다리고 있다.
누가 되든, 불확실성을 해소하는 ‘방향성 있는 신호’만 있다면 시장은 반응할 준비가 되어 있다.

결론: 하반기 부동산 시장, ‘정치와 금융의 싸움’ 그 한가운데에 있다

2025년 하반기 부동산 시장은 지금껏 경험해보지 못한 독특한 흐름에 진입한다.

• 금융당국은 규제를 강화하며 ‘과열 재발’을 막으려 한다.
• 정치는 공급 확대를 외치며 실수요자 민심을 잡으려 한다.
• 시장은 혼란스러워하면서도 기회를 엿보고 있다.

무주택자와 청년층은 지금 어떤 선택을 해야 할까.

바로 지금,
거시정책의 방향과 현실적 실행 가능성을 분별하는 통찰력이 필요한 시기다.

정책은 언제나 늦게 도착한다.
하지만 시장은 언제나 먼저 움직인다.