전세대출까지 DSR로 조인다,7월 말 부동산 대책 이렇게 준비하세요

안녕하세요, 인포맨즈입니다 🏠 요즘 부동산 관련 뉴스를 보다 보면 ‘DSR’, ‘조정대상지역’, ‘공정시장가액비율’ 같은 단어들 때문에 머리가 지끈거리셨을 텐데요. 오늘은 7월 말에서 8월 초 사이 발표될 부동산 종합 대책을, 쉬운 말로 하나하나 풀어서 정리해드리려고 합니다. 결론부터 말씀드리면 이번 대책은 크게 세 갈래입니다. 전세대출을 조이는 것, 다주택자 세금을 더 걷는 것, 그리고 그걸 감시할 기구까지 새로 만드는 것입니다. 그런데 이 세 가지가 묘하게 서로 다른 방향을 보고 있어서, 준비 안 된 실수요자가 오히려 낀 신세가 될 수 있다는 게 이번 글의 핵심입니다.

이재명 대통령이 올해 초 신년 기자회견에서 전세 제도를 두고 “사금융이자 시장을 왜곡하는 원인”이라고 콕 집어 말한 적이 있는데요, 사실 그 발언이 나온 순간부터 전세대출 규제는 이미 예고되어 있었다는 게 금융권 안팎의 시각입니다. 실제로 금융당국은 지금까지 대출 심사에서 빠져 있던 전세자금대출과 정책모기지까지 심사 대상에 넣는 방안을 검토하고 있다고 공식적으로 밝혔습니다.

숫자로 풀어보면 체감이 훨씬 잘 됩니다. 전세보증금 보증 비율이 지금의 90%에서 80% 이하로 낮아지는 흐름도 함께 진행 중인데요, 이렇게 되면 전세금 3억원 중 2억 4,000만원까지만 보증기관이 지켜주고, 나머지 6,000만원은 집주인이 돌려주지 않으면 세입자가 그대로 떠안아야 하는 구조가 됩니다. 게다가 지난해 7월부터 이미 시행 중인 ‘스트레스 DSR 3단계’는 주택담보대출, 신용대출, 기타대출까지 규제 범위를 넓혀둔 상태인데요, 여기에 전세대출까지 더해지면 서민들의 마지막 자금 조달 창구였던 전세대출까지 소득 심사의 벽에 부딪히는 첫 사례가 되는 셈입니다.

이번 7월 대책을 제대로 이해하려면 작년 10월 15일에 나왔던 ‘10.15 대책’부터 짚어보는 게 순서입니다. 당시 정부는 서울 전 지역과 경기도 12개 지역을 ‘조정대상지역’으로 한꺼번에 묶었고, 은행이 주택담보대출을 내줄 때 적용하는 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 예정보다 앞당겨 올렸습니다. 그리고 무려 4년 동안 유예되어 있던 다주택자 양도소득세 중과 제도가 지난 5월 10일부로 다시 살아났습니다.

이렇게 가산되는 세율까지 다 더하면, 조정대상지역에서 집을 파는 다주택자의 이론상 최고 실효세율은 82.5%까지 올라갑니다. 집을 팔아서 번 돈의 80% 넘게 세금으로 나간다는 뜻이니, 다주택자 입장에서는 이미 상당한 압박을 느끼고 있는 상황입니다. 그리고 이번 7월 대책은 여기서 한 걸음 더 나아갈 예정입니다.

7월 세제 개편안에서는 종합부동산세 세율 자체를 올리기보다, ‘공정시장가액비율’이라는 걸 시행령으로 단계적으로 올리는 방식이 유력하게 거론되고 있습니다.

양도소득세 쪽에서는 ‘보유기간’보다 ‘실거주기간’을 기준으로 세금 혜택을 주는 방향이 검토되고 있는데요, 쉽게 말하면 오래 갖고만 있고 실제로 살지는 않은 다주택자에게는 세금 혜택을 덜 주겠다는 뜻입니다. 반대로 내 집에서 실제로 오래 산 1주택자는 상대적으로 보호받는 구조가 될 가능성이 높습니다. 다만 아직 확정된 안은 아니고, 여러 방안이 검토되고 있는 단계라는 점은 꼭 기억해두셔야 합니다.

규제가 대출과 세금에서 끝나지 않는다는 점도 눈여겨봐야 합니다. 정부는 금융감독원처럼 부동산 시장을 전담 감시할 ‘부동산감독원(가칭)’ 설립을 함께 추진하고 있는데요, 특별사법경찰(특사경) 기능까지 넣어서 자전거래나 실거래가 띄우기 같은 시장 교란 행위를 직접 수사하겠다는 구상입니다. 앞으로는 공인중개사가 매매계약을 신고할 때 계약서와 계약금 입금 증빙자료까지 함께 내야 합니다. 대출, 세금, 감독까지 삼중으로 규제망이 촘촘해지는 셈입니다.

정부는 지난 7월 14일부터 기획재정부와 국토교통부 온라인 채널을 통해 공급 절차, 실거주 세제 애로사항, 대출한도 가이드라인에 대한 의견을 모으고 있습니다. 형식은 여론 수렴이지만, 업계에서는 이미 대책의 큰 뼈대는 정해졌고 세부 강도만 조율하는 단계로 보고 있습니다.

다만 변수도 남아 있습니다. 6월 전국 주택 매매가격은 여전히 오름세를 이어가고 있고, 한국은행이 3년 6개월 만에 기준금리를 2.75%로 올리면서 대출 이자 부담도 이미 커진 상태입니다. 금리 인상, 대출 규제, 세제 강화가 한꺼번에 맞물리면 거래 자체가 크게 얼어붙을 수 있다는 걱정이 건설·중개업계에서 나오고 있습니다.

결국 이번 대책이 성공하려면 ‘집이 정말 필요한 무주택 실수요자’와 ‘투자 목적의 다주택자’를 얼마나 정확하게 구분해내느냐에 달려 있습니다. 전세대출 문턱은 높이면서 동시에 실거주자는 보호하겠다는 두 목표는, 막상 실행 단계에서는 서로 부딪힐 가능성이 큽니다.

8월 초 확정될 최종안의 세부 시행 시점과 예외 조항까지 확인하기 전에는, 다주택자든 갈아타기를 준비 중인 1주택자든, 전세를 구하는 세입자든 모두 서두르지 않는 게 안전합니다. 인포맨즈는 대책이 확정되는 대로 가장 먼저 쉽게 풀어서 전해드리겠습니다 🙌